V letných dňoch čelia vysokým teplotám všetci ľudia, no najmä tí, ktorí žijú v bytových domoch a nemajú klimatizáciu. Zabezpečiť si klimatizáciu sa môže na prvý pohľad zdať jednoduché. Stačí ju zakúpiť a nechať si ju nainštalovať spoločnosťou, ktorá tieto služby zabezpečuje. To však neplatí pre obyvateľov bytových domov, pretože s inštaláciou klimatizácie sú v tomto prípade spojené viaceré povinnosti.

Je nutné si uvedomiť, že inštaláciou klimatizácie vlastník bytu zasahuje do spoločného priestoru, vzhľadom na to, že je umiestnená priamo na fasáde. Inštalácia môže spôsobiť poškodenie celistvosti zateplenia, a teda môže vzniknúť miesto potenciálneho zatekania, čo má za následok znehodnotenie zateplenia alebo možný vznik plesní pod izolantom.

S inštaláciou klimatizácie sú však spojené niektoré nežiadúce účinky, s ktorými sa pre zmenu stretnú ostatní obyvatelia bytového domu. Prvým takýmto javom je odvod kondenzačného výtoku, ktorý vzniká samotnou činnosťou klimatizácie, čo počas horúcich dní môže byť aj 40 litrov denne. Tento kondenzačný výtok potom môže znepríjemňovať život susedom tým, že im kvapká na ich balkóny či steká po fasáde bytového domu, pokiaľ majiteľ nezabezpečí jeho zachytávanie. Druhým javom je hluk, ktorý klimatizačná jednotka pri jej používaní produkuje a to môže byť opäť rušivým elementom, ktorý môže naštrbiť susedské vzťahy. O estetickej stránke umiestnenia klimatizácií na bytových domoch by sa dal napísať samostatný článok. Nesúmerne a rôznorodo umiestnené klimatizačné jednotky pôsobia z estetického hľadiska rušivo.

Fasáda je spoločným priestorom
Vlastníci sa častokrát domnievajú, že to či si klimatizáciu zabezpečia alebo nie, je plne na ich rozhodnutí, no v tomto prípade sa mýlia. Prečo? Pretože v § 2 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je jasne definované čo sa považuje za spoločné časti domu a fasáda do nich patrí. Fasáda je spoločnou časťou bytového domu tak ako aj lodžie, balkóny a terasy s právom výlučného užívania v zmysle § 19 tohto zákona. No čo je dôležitejšie je skutočnosť, že podľa § 14b ods.1 písm. m) tohto zákona nie je možné do nich zasahovať na základe individuálneho rozhodnutia vlastníka, keďže sa jedná o zásah do spoločného majetku ostatných spoluvlastníkov. Na takýto zásah teda potrebuje súhlas aj ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v kvóre nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.

V praxi sa však bežne inštalujú klimatizačné jednotky na fasády bytových domov bez predchádzajúceho súhlasu ostatných vlastníkov a správcovia, predsedovia ale aj ostatní vlastníci pred tým zatvárajú oči.

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcovia bytových domov sú každoročne povinní najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Zároveň sú povinní vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Paradoxne vo vzťahu k vyúčtovaniu nie je explicitne zákonom určená povinnosť ho aj predložiť, ale len vykonať. K povinnosti predložiť vyúčtovanie je možné dospieť až výkladom zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“).

Treba si ale uvedomiť fakt, že vlastník je oprávnený podať reklamáciu nielen voči ročnému vyúčtovaniu, ale voči tovaru alebo službe všeobecne. V zmysle § 2 písm. l) zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa sa „reklamáciou rozumie uplatnenie zodpovednosti za vady výrobku alebo služby“. Nemôžeme sa baviť len v rovine ročného vyúčtovania.

Situácie, kedy vlastníci v predloženom ročnom vyúčtovaní namietajú menšie alebo väčšie nezrovnalosti, na základe čoho požadujú vysvetlenia zo strany správcu, prípadne rady spoločenstva, nie sú v praxi ojedinelým javom. Reklamácie ročných vyúčtovaní majú však odlišné pravidlá, v závislosti od toho, či bolo vyúčtovanie vyhotovené zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov.

Čo sa týka obsahovej stránky reklamácie uplatnenej zo strany vlastníka, imanentnou súčasťou by mala byť predovšetkým konkretizácia položky (prípadne položiek), s ktorou vlastník v ročnom vyúčtovaní nesúhlasí, vrátane uvedenia dôvodov, prečo je namietaná položka vyúčtovaná nesprávne. Väčšinu nezrovnalostí v ročnom vyúčtovaní je pritom mnohokrát možné logicky zdôvodniť prostredníctvom jednoduchého vysvetlenia podaného zo strany správcu, resp. rady spoločenstva o tom, ako sa pri rozpočítaní nákladov domu postupovalo, prípadne predložením faktúr, na základe ktorých náklady v bytovom dome vznikli.

Vybavenie reklamácie v prípade výkonu správy
Čo sa týka povinnosti vybaviť reklamáciu zo strany správcu, táto vyplýva priamo zo spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy (vzťah podnikateľ – spotrebiteľ), t. j. správca je povinný vybaviť reklamáciu v súlade so zákonom aj v prípade, ak doslovná formulácia predmetnej povinnosti v zmluve o výkone správy absentuje. V rámci reklamačného postupu správcu by nemalo dôjsť k opomenutiu nasledujúcich povinností, obsiahnutých predovšetkým v ust. § 18 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (ďalej iba ako ,,ZoOS“):

• Jasným a zrozumiteľným spôsobom oznámiť vlastníkovi informácie o postupoch uplatňovania a vybavovania reklamácií. Informácie o mieste, spôsobe a čase na uplatnenie reklamácie je optimálne uviesť priamo na listine, súčasťou ktorej je aj ročné vyúčtovanie skutočných nákladov.
• Na viditeľnom mieste dostupnom vlastníkom (napr. chodba kancelárie správcovskej spoločnosti, spoločné priestory bytového domu) umiestniť reklamačný poriadok, obsahujúci informácie o podmienkach a spôsobe uplatnenia reklamácie, vrátane údajov o tom, kde možno reklamáciu uplatniť.
• Neobmedzovať spôsob podania reklamácie zo strany vlastníka iba na určitú formu právneho úkonu, napr. písomnú. V zmysle ustálenej judikatúry SR totiž možno práva zo zodpovednosti za vady uplatniť tak písomne, ako i ústne, prípadne iným, hoci aj konkludentným spôsobom (z ktorého však nepochybne vyplýva, čo ním vlastník v pozícii spotrebiteľa zamýšľa prejaviť).
• Neobmedzovať uplatnenie reklamácie zo strany vlastníka lehotou v rozpore so všeobecnou občiansko – právnou úpravou.  V rámci predbežného posúdenia správnosti výpočtov je síce z pohľadu správcu (ktorý má záujem na čo najskoršom zaslaní preplatkov a konečnom vyúčtovaní nedoplatkov jednotlivých vlastníkov) uloženie takejto lehoty (napr. 15 dní od doručenia ročného vyúčtovania vlastníkovi) praktické, všeobecná záručná lehota poskytnutej služby je však zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej iba ako ,,OZ“) ustanovená na obdobie 24 mesiacov, pričom vo vzťahu k vlastníkovi, t. j. v tomto prípade k spotrebiteľovi túto lehotu nie je možné skracovať.
• Počas tzv. úradných hodín správcovskej kancelárie zabezpečiť prítomnosť aspoň jednej osoby (napr. konateľ, poverený zamestnanec), oprávnenej vybavovať reklamácie.
• Pri uplatnení reklamácie zo strany vlastníka vydať potvrdenie o uplatnení reklamácie (bezodkladne, najneskôr však spolu s dokladom o vybavení reklamácie). Potvrdenie o uplatnení reklamácie sa však v zmysle zákona nemusí doručovať v prípade, ak má vlastník možnosť preukázať uplatnenie reklamácie iným spôsobom.
• Určiť spôsob vybavenia reklamácie a  vybaviť ju bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní odo dňa jej uplatnenia.
• Vydať vlastníkovi písomný doklad o vybavení reklamácie.
• Zaevidovať reklamáciu uplatnenú zo strany vlastníka v tzv. evidencii reklamácií, a to minimálne v rozsahu údajov o dátume jej uplatnenia, dátume a spôsobe jej vybavenia a poradového čísla dokladu o jej uplatnení. Správca je zároveň povinný vyhovieť žiadosti Slovenskej obchodnej inšpekcii ( t. j. orgánu dozoru) o sprístupnenie evidencie reklamácií za účelom nahliadnutia.
• Zdržať sa účtovania akýchkoľvek poplatkov spojených s vybavením reklamácie (poštovné, poplatok za spracovanie podania…), pretože takýmto konaním sa správca dopúšťa porušenia ust. § 4 ods. 2 písm. a) ZoOS – tzv. ukladania povinností bez právneho dôvodu. Nakoľko je totiž reklamácia zákonom garantované právo spotrebiteľa, pričom právna úprava spotrebiteľovi neukladá žiadne povinnosti v súvislosti s úhradou nákladov v prípade jej uplatnenia (bez ohľadu na konečný výsledok), takéto poplatky nie je oprávnený účtovať ani správca.
  Uplatnenie reklamácie v prípade spoločenstva vlastníkov
  O vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ však nemožno hovoriť v bytovom dome, v ktorom sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo, a to napriek skutočnosti, že je v zmysle ust. § 14 zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike (ďalej len ako ,,ZTE“) zadefinované ako účastník trhu s teplom, ktorý vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE. Spotrebiteľský vzťah je totiž charakterizovaný v zmysle § 52 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka tak, že „spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom“. Odsek tri tohto ustanovenia definuje dodávateľa ako „osobu, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti“, pričom je samotným BytZ dané v § 7b ods. 4, že „spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve“. Samozrejme že platí, že ani samo o sebe nemôže vykonávať podnikateľskú činnosť, čím teda nespĺňa podmienku dodávateľa a teda sa na tento vzťah nemôžu uplatňovať ustanovenia o ochrane spotrebiteľa, pod ktoré patrí aj samotná reklamácia.

Otázka reklamácie vyúčtovania je v bytovom dome spravovanom spoločenstvom spravidla predmetom úpravy zmluvy o spoločenstve. Ak takáto úprava chýba, potom je reklamáciu potrebné predkladať skôr predsedovi spoločenstva než rade spoločenstva, aj keď sa povinne zriaďuje ako dozorný orgán s kompetenciami v oblasti kontrolnej činnosti, účtovníctva a inej dokumentácie spoločenstva. V zmysle ust. § 7c ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov  sa rada nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov, pričom v takom prípade vykonáva kompetencie rady zhromaždenie. Neviem si v takomto prípade predstaviť uplatnenie reklamácie vo vzťahu k zhromaždeniu, preto je na mieste, aby bola reklamácia voči vyúčtovaniu v prípade jeho vykonania spoločenstvom, predložená predsedovi SVB.

Nespokojnosť vlastníka s vybavením reklamácie
Čo však v prípadoch, kedy vlastník s vybavením reklamácie zo strany správcu, resp. spoločenstva nesúhlasí, či už z dôvodu nedodržania reklamačnej lehoty alebo po obsahovej stránke? Orgánom kompetentným kontrolovať správnosť poskytovania služieb spojených s užívaním nehnuteľností v bytových domoch, na ktorý sa môže vlastník v prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie ročného vyúčtovania obrátiť, je Slovenská obchodná inšpekcia (ďalej len ako ,,SOI“). V prípade bytového domu pod správou správcovskej spoločnosti, resp. družstva, vykonáva SOI kontrolu všetkých položiek z vyúčtovania. Predmetom kontroly je tiež správnosť postupu správcu pri vybavovaní reklamácie, v súlade s príslušnými ustanoveniami ZoOS, či formulácia samotnej zmluvy o výkone správy z hľadiska výskytu neprijateľných zmluvných podmienok v zmysle ust. § 53 OZ.

Na rozdiel od kontrol vykonávaných voči správcom, v bytovom dome spravovanom spoločenstvom sa SOI obmedzuje iba na preskúmanie správneho vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE, pričom pravidlá rozpočítavania sa riadia vyhláškou MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej len ako ,,Vyhláška“). Od niektorých ustanovení Vyhlášky sa však pri rozpočítavaní možno odkloniť, a to vtedy, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú inak (napr. ak si vlastníci dohodnú odlišný pomer základnej a spotrebnej zložky v súlade s ust. § 7 ods. 1 Vyhlášky).

SOI je v prípade porušenia povinností súvisiacich s riadnym plnením povinnosti podľa ZTE oprávnená uložiť kontrolovanému subjektu (t. j. tak správcovi, ako aj spoločenstvu) pokutu až do výšky 16.500,00 EUR.  Správcovi bytového domu, u ktorého je SOI oprávnená kontrolovať aj súlad vykonávaných činností s príslušnými ustanoveniami ZoOS a OZ, hrozí pri zistenom porušení povinností v neprospech spotrebiteľa pokuta do výšky  66.400,00 EUR a za opakované porušenie povinnosti počas dvanástich mesiacov až do výšky 166.000,00 EUR. Zaplatením pokút sa však ani spoločenstvo, ani správca povinnosti vykonať opravu chybného vyúčtovania nezbaví. Ak je vlastník bytu nespokojný s prešetrením svojho podnetu vyjadrenom v rozhodnutí vydanom SOI, má možnosť navrhnúť preskúmanie tohto rozhodnutia súdom. Rovnakú možnosť má tiež spravovací subjekt, ktorým sa s rozhodnutím SOI vydaným v jeho neprospech nestotožňuje.

Napriek širokej škále oprávnení, ktoré všeobecne záväzné právne predpisy spotrebiteľom priznávajú dôvody v rámci ktorých vlastníci k reklamáciám ročných vyúčtovaní pristupujú, nebývajú vždy relevantné. Naopak, častokrát možno pozorovať aj šikanózny výkon práva zo strany ,,večne nespokojného“ vlastníka. Nakoľko má však spotrebiteľ, resp. vlastník nehnuteľnosti v bytovom dome spravovanom spoločenstvom na prešetrenie svojho podnetu právny nárok, zo strany správcu, resp. spoločenstva je potrebné každú reklamáciu (t. j. aj opakujúcu sa) individuálne vyhodnotiť a následne včas a obsahovo správne vybaviť.

Odporúčanie pre vlastníkov bytov
Po doručení ročného vyúčtovania by si mali vlastníci skontrolovať:

• počiatočné stavy meračov na začiatku roka a koncové stavy meračov a konci roka,
• spôsoby rozúčtovania položiek (iný je pre teplo a iný pre teplú vodu a pod.),
• správnosť plôch (plocha na vykurovanie, plocha pre výpočet tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv a pod.).

Zásady rozpočítania nákladov v ročnom vyúčtovaní musia byť v súlade so zákonom (najmä vo vzťahu k teplu a teplej vode podľa Vyhlášky), zmluvou o výkone správy alebo prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Správca si nesmie dovoliť svojvoľne meniť spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek.

Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, mal by byť pre každého vlastníka názov vyúčtovaného nákladu zrozumiteľný. Najnákladnejšie položky ročného vyúčtovania sú náklady za teplo na vykurovanie a teplo na ohrev vody.

Prvá strana ročného vyúčtovania spravidla obsahuje obdobie za ktoré je vyúčtovanie vyhotovené, označenie bytu (číslo bytu, adresu priestoru, plocha), názvy všetkých vyúčtovaných položiek a výsledok porovnania predpisu a skutočného nákladu. Následne vlastník môže vidieť kladný alebo záporný výsledok ročného vyúčtovania. V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený. Ak mal vlastník nedoplatok, správca/spoločenstvo musí uviesť primeraný dátum úhrady nedoplatku a účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Druhá strana vyúčtovania je vždy podrobnejšia, nakoľko sú v nej uvedené prehľady zálohových platieb, stavy meračov studenej a teplej vody, podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt. Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú aj grafické prehľady spotrieb: tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.

Keby výťahy vedeli rozprávať, svet by sa dozvedel veľa zaujímavostí. Táto malá kabínka môže ľudí zbližovať aj rozdeľovať. Môže ľuďom pomáhať aj ich životy zničiť. Všetko, čo sa jej týka, je závislé od ľudí, dokonca aj jej fungovanie. Ak zlyhá ľudský faktor, zlyhá aj technika. A to môže mať smrteľné následky na nevinné ľudské životy.

V médiách pribúdajú správy o katastrofách a tragédiách, ktoré ľudia prežili alebo neprežili v pokazených výťahoch. Ide o memento, ktoré si Slováci evidentne dostatočne neuvedomujú, pokiaľ podobný šok nezažili. Preto v bytových domoch veľmi často nachádzame technicky zastarané rozbité výťahy, ktoré už z posledného nadsluhujú svoju dobu životnosti. A to nie jeden alebo dva roky, ale dvadsať. Dokonca ešte existujú výťahy, ktoré zažili druhú svetovú vojnu. Vyslovene ide o výťahy smrti.

Kto je zodpovedný za správne fungovanie či výmenu výťahu v bytovom dome?

Správca bytového domu alebo predseda spoločenstiev vlastníkov bytov (SVB). Týmto ľuďom treba adresovať svoje postrehy, pripomienky a chyby súvisiace s výťahom. Podľa Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov sú povinní zabezpečiť odstránenie poruchy výťahu. A ak výmenu výťahu alebo odstránenie jeho chyby dajú vykonať, majú právo žiadať od vlastníkov bytov aj zaplatenie nákladov s tým súvisiacich.

Podľa JUDr. Petra Golhu z generálnej prokuratúry právna úprava kladie mimoriadny dôraz na zodpovednosť, svedomitosť pri vykonávaní pracovných činností s týmito technickými zariadeniami, a to pri maximálnom dodržiavaní bezpečnostných predpisov, technologických postupov a ďalších noriem. Zo svojej praxe pozná prípad, kedy montér výťahu za svoju nedbanlivosť dostal trest odňatia slobody vo výmere dva roky s náhradou nákladov za bolestné poškodenej.

Na otázku, čo všetko treba kontrolovať a vybaviť okolo výťahu, pre Združenie pre lepšiu správu odpovedal: „Vo vzťahu k výťahu z hľadiska prevencie je potrebné zabezpečiť 4x ročne odbornú prehliadku, 1x za 3 roky odbornú skúšku výťahu a 1x za 6 rokov opakovanú úradnú skúšku. V tejto súvislosti je dôležitá aj pravidelná týždenná kontrola výťahu, ktorú môže vykonávať odborne poučená osoba, tzv. dozorca výťahu. Uvedená osoba je oprávnená vykonávať aj úkony spočívajúce v pomoci osobám, ktoré využili núdzový signál v prípade, že kabína výťahu zastala medzi dvoma poschodiami.“

Memento: vo výťahu môže ísť o život

Ak vlastník bytu má pochybnosti o tom, či tieto kontroly sú v bytovom dome prevádzané, má právo sa na to správcu alebo predsedu spýtať a dožadovať sa ich. Veď ide predsa o každý jeden ľudský život v bytovom dome. Z pohľadu prevencie je preto nesmierne dôležité dodržiavanie noriem kontrolnej a revíznej činnosti týchto technických zariadení. Ich vedomá alebo nevedomá nedbanlivosť môže priamo ohrozovať nielen zdravie, ale aj život človeka. Treba konať včas! Skôr než bude neskoro.

Čo v prípadoch, kedy vlastník s vybavením reklamácie zo strany správcu, resp. spoločenstva nesúhlasí, či už z dôvodu nedodržania reklamačnej lehoty alebo po obsahovej stránke?

Orgánom kompetentným kontrolovať správnosť poskytovania služieb spojených s užívaním nehnuteľností v bytových domoch, na ktorý sa môže vlastník v prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie ročného vyúčtovania obrátiť, je Slovenská obchodná inšpekcia (ďalej len ako „SOI“). V prípade bytového domu pod správou správcovskej spoločnosti, resp. družstva, vykonáva SOI kontrolu všetkých položiek z vyúčtovania. Predmetom kontroly je tiež správnosť postupu správcu pri vybavovaní reklamácie, v súlade s príslušnými ustanoveniami ZoOS, či formulácia samotnej zmluvy o výkone správy z hľadiska výskytu neprijateľných zmluvných podmienok v zmysle ust. § 53 OZ.

Na rozdiel od kontrol vykonávaných voči správcom, v bytovom dome spravovanom spoločenstvom sa SOI obmedzuje iba na preskúmanie správneho vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE, pričom pravidlá rozpočítavania sa riadia vyhláškou MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej len ako „Vyhláška“). Od niektorých ustanovení Vyhlášky sa však pri rozpočítavaní možno odkloniť, a to vtedy, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú inak (napr. ak si vlastníci dohodnú odlišný pomer základnej a spotrebnej zložky v súlade s ust. § 7 ods. 1 Vyhlášky).

SOI je v prípade porušenia povinností súvisiacich s riadnym plnením povinnosti podľa ZTE oprávnená uložiť kontrolovanému subjektu (t. j. tak správcovi, ako aj spoločenstvu) pokutu až do výšky 16.500,00 EUR.  Správcovi bytového domu, u ktorého je SOI oprávnená kontrolovať aj súlad vykonávaných činností s príslušnými ustanoveniami ZoOS a OZ, hrozí pri zistenom porušení povinností v neprospech spotrebiteľa pokuta do výšky  66.400,00 EUR a za opakované porušenie povinnosti počas dvanástich mesiacov až do výšky 166.000,00 EUR. Zaplatením pokút sa však ani spoločenstvo, ani správca povinnosti vykonať opravu chybného vyúčtovania nezbaví. Ak je vlastník bytu nespokojný s prešetrením svojho podnetu vyjadrenom v rozhodnutí vydanom SOI, má možnosť navrhnúť preskúmanie tohto rozhodnutia súdom. Rovnakú možnosť má tiež spravovací subjekt, ktorým sa s rozhodnutím SOI vydaným v jeho neprospech nestotožňuje.

Napriek širokej škále oprávnení, ktoré všeobecne záväzné právne predpisy spotrebiteľom priznávajú dôvody v rámci ktorých vlastníci k reklamáciám ročných vyúčtovaní pristupujú, nebývajú vždy relevantné. Naopak, častokrát možno pozorovať aj šikanózny výkon práva zo strany „večne nespokojného“ vlastníka. Nakoľko má však spotrebiteľ, resp. vlastník nehnuteľnosti v bytovom dome spravovanom spoločenstvom na prešetrenie svojho podnetu právny nárok, zo strany správcu, resp. spoločenstva je potrebné každú reklamáciu (t. j. aj opakujúcu sa) individuálne vyhodnotiť a následne včas a obsahovo správne vybaviť.

Odporúčanie pre vlastníkov bytov
Po doručení ročného vyúčtovania by si mali vlastníci skontrolovať:

• počiatočné stavy meračov na začiatku roka a koncové stavy meračov a konci roka,
• spôsoby rozúčtovania položiek (iný je pre teplo a iný pre teplú vodu a pod.),
• správnosť plôch (plocha na vykurovanie, plocha pre výpočet tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv a pod.).

Zásady rozpočítania nákladov v ročnom vyúčtovaní musia byť v súlade so zákonom (najmä vo vzťahu k teplu a teplej vode podľa Vyhlášky), zmluvou o výkone správy alebo prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Správca si nesmie dovoliť svojvoľne meniť spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek.

Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, mal by byť pre každého vlastníka názov vyúčtovaného nákladu zrozumiteľný. Najnákladnejšie položky ročného vyúčtovania sú náklady za teplo na vykurovanie a teplo na ohrev vody.

Prvá strana ročného vyúčtovania spravidla obsahuje obdobie za ktoré je vyúčtovanie vyhotovené, označenie bytu (číslo bytu, adresu priestoru, plocha), názvy všetkých vyúčtovaných položiek a výsledok porovnania predpisu a skutočného nákladu. Následne vlastník môže vidieť kladný alebo záporný výsledok ročného vyúčtovania. V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený. Ak mal vlastník nedoplatok, správca/spoločenstvo musí uviesť primeraný dátum úhrady nedoplatku a účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Druhá strana vyúčtovania je vždy podrobnejšia, nakoľko sú v nej uvedené prehľady zálohových platieb, stavy meračov studenej a teplej vody, podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt.

Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú aj grafické prehľady spotrieb: tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.

Každý bytový dom by mal byť poistený. Mnohí obyvatelia si myslia, že ak takéto poistenie existuje, nemusia sa už o nič zaujímať, pretože v prípade nešťastia na bytovom dome sa poisťovňa postará o vyplatenie škodovej udalosti. Má to však jeden háčik, a tým je zodpovedanie otázky, či je bytový dom poistený na jeho aktuálnu hodnotu. Na Slovenku je drvivá väčšina bytových domov žiaľ podpoistená. Čo vôbec slovo podpoistenosť znamená?

Najlepším riešením by mala byť poistná zmluva bytového domu poisteného na aktuálnu hodnotu, aby sa bytový dom vyhol podpoistenosti. To znamená, že v prípade totálnej škody, by sa za danú poistnú sumu mal dať bytový dom postaviť odznova a vlastníci tak neprídu o svoj „majetok“.

Správne určiť poistné sumy na bytové domy by mal vedieť každý skúsený maklér alebo poisťovňa. Pokiaľ sa daný maklér v danej problematike bytovej agendy aspoň trochu vyzná, tak podľa m2 plochy bytového domu vie približne vyrátať poistnú sumu bytového domu, aby v prípade totálnej škody na bytovom dome, poisťovňa uhradila plnú výšku poistného plnenia, ktorá je adekvátna k hodnote novej nehnuteľnosti.

Bohužiaľ v praxi, ako sme už uviedli vyššie, sú vo väčšine prípadov bytové domy podpoistené, čo znamená, že pokiaľ by nastala podobná situácia, akou bola nešťastná udalosť v Prešove na Mukačevskej ulici, tak by takému bytovému domu poisťovňa vyplatila sumu, za ktorú by si vlastníci bytov nedokázali kúpiť nové byty, ani by nedokázali postaviť bytový dom podobný tomu, kde aktuálne bývajú. Pokiaľ by štát a občania v prípade poistnej udalosti v Prešove neprispeli poškodeným vlastníkom bytov vo verejných zbierkach, tak by vlastníci bytov skončili tak, že by si ledva za poistné plnenie z poisťovne kúpili garsónky.

Žiaden zákon však neukladá povinnosť mať poistený bytový dom. Vlastniť však byt v bytovom dome, ktorý nie je nijako chránený, je značné riziko. Preto väčšina bytových domov je poistená, ale na druhú stranu nie každá poistná zmluva kryje hroziace riziká a väčšina bytových domov je podpoistená, teda poistená na neadekvátnu sumu. Nejde len o poistenie spoločných častí a zariadení bytového domu, kde patrí plášť budovy, resp. obvodové múry, strecha, schodisko, výťahy, elektrické a plynové prípojky alebo či sú poistením kryté aj jednotlivé byty a ich vnútorné stavebné súčasti. Tam patria podlahy v bytoch, okná, dvere, sanita, kuchynské linky, vstavané skrine, zabudované spotrebiče, rozvody, žalúzie, markízy, klimatizačné zariadenia a iné zariadenia, ktoré sú v bytoch zabudované alebo pevne pripojené. Preto je veľmi dôležitá výška poistnej sumy, na ktorú je bytový dom poistený.

Správne stanovená poistná suma by mala v prípade škody pokryť opravu či obnovenie bytového domu do pôvodného stavu tak, aby poškodení vlastníci nemuseli použiť vlastné úspory. Ďalšou dôležitou časťou je výber poistných rizík a pripoistení, ktoré poistenie pokrýva. Nedá sa povedať, ktoré poistné riziká sú dôležité a ktoré naopak menej dôležité.

Optimálne je poistiť bytový dom komplexne, aby bol chránený v prípade živelnej udalosti či požiaru, ale aj v prípade poškodenia strojov a zariadení v bytovom dome, ako sú napríklad výťahy, kotolňa či spoločné antény. Preto je cena poistného v rámci poistných rizík a pripoistení zanedbateľná v porovnaní s nákladmi, ktoré môžu vzniknúť v prípade nepoistenej škody, najmä ak cena poistenia bytového domu je v priemere 20 eur/rok na jeden byt.

V súčasnosti má nainštalované kamerové systémy čoraz viac bytových domov. Inštalácia kamier je pri rozhodovaní o ich zavedení do bytových domov nielen otázkou finančnej náročnosti, ale aj splnenia určitých povinností spojených s dodržaním už tak dobre známeho slovíčka GDPR. Viete čo všetko môžu kamery snímať? Kto môže mať prístup k videozáznamom? Ako možno použiť kamerový záznam v dokazovaní poškodenia spoločného majetku bytového domu? Aj na tieto otázky dostanete odpovede po prečítaní nášho článku.

Pri používaní kamerových systémov ide o spracúvanie osobných údajov osobitných kategórií pod ktorými sa v zmysle § 13 zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov rozumejú „údaje, ktoré odhaľujú rasový pôvod alebo etnický pôvod, politické názory, náboženskú vieru, filozofické presvedčenie, členstvo v odborových organizáciách, genetické údaje, biometrické údaje, údaje týkajúce sa zdravia alebo údaje týkajúce sa sexuálneho života alebo sexuálnej orientácie fyzickej osoby“. Vo všeobecnosti je spracúvanie týchto osobných údajov zakázané a výnimka musí byť založená na určitom zákonnom základe. Na odôvodnenie spracúvania osobitných kategórií údajov prostredníctvom monitorovania kamerou nebude pravdepodobne možné použiť každú výnimku podľa GDPR. Vlastníci spracúvajúci údaje v súvislosti s monitorovaním kamerou sa nemôžu opierať napr. o to, že dotknutá osoba predpokladá zverejnenie záznamu. Samotný vstup do záberu kamery neznamená, že dotknutá osoba plánuje zverejniť osobitné kategórie údajov, ktoré sa jej týkajú.

Inštalácia kamerového systému
Aj inštalácií kamerového systému predchádza určitá príprava. Vlastníci si nemôžu len tak zakúpiť kamerový systém a svojvoľne ho umiestniť na bytový dom a do jeho spoločných priestorov. Pri inštalácií je potrebné postupovať podľa § 14b ods. 1 písm. n) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“), v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu“. To znamená, že vlastníci si na schôdzi, zhromaždení vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní inštaláciu takéhoto kamerového systému najprv musia odsúhlasiť, a to nadpolovičnou väčšinouvšetkých vlastníkov.

To však nie je všetko. Vzhľadom na spracúvanie osobitných kategórií je potrebné vypracovať príslušnú dokumentáciu v podobe tzv. Posúdenia vplyvu. Ide o rozsiahly materiál obsahujúci podrobné údaje o charaktere bytového domu, o softwarovom vybavení technických zariadení, zabezpečení spoločných častí proti úniku dát, preventívnych opatreniach, účeloch spracúvania osobných údajov a pod.

Okrem otázok spojených s ochranou súkromia, existujú aj riziká súvisiace s možným nesprávnym fungovaním týchto zariadení a neobjektívnosťou, ku ktorej môžu viesť. Vždy treba mať ujasnené kvôli čomu má byť kamerový systém v bytovom dome inštalovaný a čo chceme monitorovať a či je ochrana formou inštalácie kamier tým správnym riešením. Treba si položiť otázku, či ako náhradné bezpečnostné opatrenie nebude postačovať oplotenie majetku, inštalácia videovrátnika, bezpečnostné okná a dvere prípadne špeciálne nátery na steny, ktoré sú umývateľné a odolné voči vandalizmu napr. v podobe grafitov. Aj tieto opatrenia môžu byť rovnako účinné proti vlámaniam, krádežiam a vandalizmu ako systém na monitorovanie kamerou. Vlastníci musia v jednotlivých prípadoch posúdiť, či môžu byť takéto opatrenia vhodným riešením.

Potrebujeme riešiť GDPR pri falošných kamerách?
Inštalácia kamerového systému je finančne nákladná záležitosť a preto mnohé bytové domy uvažujú nad použitím falošných kamier, ktoré reálne nemonitorujú priestory a majú skôr slúžiť na odplašenie potenciálnych vandalov a pomôcť predchádzať inému nevhodnému správaniu (napr. neodpratanie psích výkalov vo výťahu a pod.). Keďže kamera, ktorá nie je funkčná nemôže spracúvať osobné údaje, neuplatňuje sa v tomto prípade úprava GDPR.

Ukladanie kamerového záznamu
Ak vlastníci pokračujú v spracúvaní osobných údajov nad rámec monitorovania v reálnom čase (napr. v prípade uchovávania), dotknutá osoba môže požiadať o vymazanie osobných údajov. Pojem „nad rámec“ je potrebné vykladať extenzívne, napr. ak spracúvanie údajov už nie je potrebné alebo sa údaje získali nezákonne. Ak by došlo len k rozmazaniu osobných údajov dotknutej osoby, považuje sa osobný údaj za vymazaný.

Právo namietať
Dotknutáosoba má právo z dôvodov týkajúcich sa jej konkrétnej situácie – kedykoľvek – namietať voči spracúvaniu. Vlastníci následne musia preukázať závažné oprávnené dôvody, ktoré prevažujú nad právami a záujmami dotknutej osoby. Ak ich nepreukážu, spracúvanie údajov jednotlivca, ktorý vzniesol námietky, sa musí zastaviť. Vlastníci (v tomto prípade zrejme zastúpení spoločenstvom vlastníkov alebo správcom) sú povinní odpovedať na žiadosť dotknutej osoby bez zbytočného odkladu a najneskôr do jedného mesiaca.

Ak budú mať vlastníci problémy s narušením bezpečnosti vo vchode alebo pri vchode a na základe oprávneného záujmu využívajú monitorovanie kamerou s cieľom zaznamenať osoby, ktoré do nej vstupujú nezákonne a návštevník proti spracúvaniu svojich údajov prostredníctvom monitorovania kamerovým systémom podal námietku z dôvodov týkajúcich sa jeho konkrétnej situácie, môžu takúto žiadosť odmietnuť s vysvetlením, že uložené záznamy sú potrebné z dôvodu prebiehajúceho interného vyšetrovania, a teda majú závažné oprávnené dôvody na pokračovaní v spracúvaní osobných údajov.

Označenie monitorovaného priestoru
Priestor, ktorý je monitorovaný, je potrebné patrične označiť. V európskych právnych predpisoch o ochrane údajov sa totiž už dávno uplatňuje podmienka, že by si dotknuté osoby mali byť vedomé funkčného monitorovania kamerou. Najdôležitejšie informácie by mali byť zobrazené na samotnom varovnom označení. Informácie by mali byť umiestnené na takom mieste, aby dotknutá osoba mohla ľahko rozpoznať čo všetko je monitorované ešte pred vstupom do bytového domu (približne na úroveň očí). Pokiaľ neexistujú pochybnosti o tom, ktoré oblasti sú predmetom monitorovania, a jednoznačne sa objasní kontext monitorovania, nie je potrebné odhaľovať polohu kamery. Dotknutá osoba musí byť schopná odhadnúť, ktorá oblasť je zachytená kamerou, aby sa mohla monitorovaniu vyhnúť alebo v prípade potreby prispôsobiť svoje správanie.

Ako dlho sa môžu videozáznamy uchovávať?
Osobné údaje sa nesmú uchovávať dlhšie, než je potrebné na účely, na ktoré sa osobné údaje spracúvajú. Či je alebo nie je nevyhnutné ukladať osobné údaje by sa malo riadiť obmedzeným časovým horizontom. Vo všeobecnosti, oprávnenými účelmi pre monitorovanie kamerou sú často ochrana majetku alebo uchovávanie dôkazov. Vzniknuté škody sa zvyčajne dajú preukázať do jedného alebo dvoch dní. Na uľahčenie preukázania súladu s rámcom ochrany údajov, je v záujme prevádzkovateľa vykonať organizačné opatrenia vopred (napr. v prípade potreby vymenuje zástupcu pre preverovanie a zabezpečovanie videomateriálu). Osobné údaje by sa mali vo väčšine prípadov (napr. na účel odhalenia vandalizmu) vymazať, v ideálnom prípade automaticky po niekoľkých dňoch. Čím je stanovená lehota uchovávania dlhšia (najmä ak presahuje 72 hodín), tým viac zdôvodnení oprávnenosti účelu a nutnosti uchovávania treba poskytnúť. Ak vlastníci nepoužívajú monitorovanie kamerou iba na monitorovanie svojich priestorov, ale má v úmysle údaje aj uchovávať, musia zabezpečiť, aby bolo uchovávanie skutočne potrebné na naplnenie daného účelu. Ak je to tak, lehota uchovávania musí byť jasne vymedzená a individuálne stanovená pre každý účel samostatne. Za vymedzenie lehoty uchovávania v súlade so zásadami nevyhnutnosti a primeranosti a za preukázanie súladu s ustanoveniami všeobecného nariadenia o ochrane údajov zodpovedajú vlastníci sami.

Technické a organizačné opatrenia
Vlastníci (prípadne spoločenstvo vlastníkov alebo správca v ich mene) musia prijať primerané technické a organizačné opatrenia na ochranu údajov už v čase plánovania monitorovania kamerou, teda predtým, ako začnú získavať a spracúvať videozáznam.

Okrem potreby vykonať posúdenie vplyvu na ochranu údajov by vlastníci pri vytváraní vlastných postupov týkajúcich sa monitorovania kamerou mali tiež určiť aj:

• kto je zodpovedný za riadenie a fungovanie systému na monitorovanie kamerou, účel a rozsah projektu monitorovania kamerou,
• vhodné a zakázané používanie (kde a kedy je monitorovanie kamerou povolené resp. zakázané, napr. používanie skrytých kamier a nahrávanie nielen obrazu, ale aj zvuku),
• opatrenia týkajúce sa transparentnosti a informačnej povinnosti
• ako sa obraz nahráva a počas akého časového obdobia vrátane archívneho uchovávania videozáznamov v súvislosti s bezpečnostnými incidentmi,
• kto musí absolvovať príslušnú odbornú prípravu a kedy, kto má prístup k videozáznamom a na aké účely,
• operačné postupy (napr. kto a odkiaľ sleduje monitorovanie kamerou, čo robiť v prípade incidentu porušenia ochrany údajov),
• aké postupy musia externé strany dodržať, ak chcú podať žiadosť o poskytnutie videozáznamov, ako aj postupy na zamietnutie a prijatie takýchto žiadostí,
• postupy týkajúce sa obstarávania, inštalácie a údržby zariadenia na monitorovanie kamerovým systémom,
• riadenie incidentov a obnova procesov.

Okrem týchto organizačných opatrení je nevyhnutné prijať aj technické opatrenia z dôvodu zachovania bezpečnosti systému, ktorá sa chápe ako fyzická bezpečnosť všetkých zložiek systému a integritu systému, t. j. ochrana a odolnosť proti úmyselnému a neúmyselnému zasahovaniu do bežnej prevádzky a kontrola prístupu. Bezpečnosť údajov znamená dôvernosť (údaje dostupné len pre osoby, ktorým bol udelený prístup), integritu (predchádzanie strate údajov alebo manipulácie s nimi) a dostupnosť (v prípade potreby je prístup k údajom možný).

Kontrolou prístupu sa zabezpečuje, že k systému a údajom majú prístup len oprávnené osoby, pričominým osobám sa v tom zabraňuje. Opatrenia na podporu kontroly fyzického prístupu zahŕňajú:

• zabezpečenie, aby všetky priestory, ktoré sú monitorované kamerovým systémom, a v ktorých uchovávajú videozáznamy, boli zabezpečené pred nekontrolovaným prístupom tretích strán,
• umiestnenie monitorov takým spôsobom (najmä ak sú v otvorených priestoroch spoločných častí a zariadení), aby ich videli len poverení operátori,
• vymedzenie a presadzovanie postupov na udeľovanie, zmenu a odvolanie fyzického alebo logického prístupu,
• zavedenie metód a prostriedkov na autentifikáciu používateľov a ich overovanie napr. prostredníctvom stanovenia dĺžky hesla a frekvencie jeho zmeny,
• zaznamenávanie a pravidelné preskúmanie operácií vykonaných používateľmi (v súvislosti so zariadením aj s údajmi),
• priebežné vykonávanie monitorovania a zisťovanie porúch prístupu a čo najskoršie riešenie identifikovaných slabých miest.

V poslednom období sa čoraz viac objavujú správy o horiacich bytových domoch, či požiaroch vzniknutých v bytoch buď nedopatrením, alebo z dôvodu nefunkčných hydrantov či chýbajúcich hasiacich prístrojov, ktoré nám slúžia ako prvá pomoc a pomocou ktorých možno vieme vznikajúci požiar ešte v zárodku rýchlo uhasiť.

Aj nedávna nešťastná udalosť kedy vo Veľkom Krtíši uhorela žena na balkóne je príkladom, kedy možno mohol byť zachránený ľudský život, avšak kvôli nefunkčným hydrantom nemohli obyvatelia bytového domu zasiahnuť včas a tak neostávalo nič iné iba čakať na príchod hasičov.

Žiaľ aj takéto prípady otvárajú dôležité témy a otázky v spoločnosti a jednou z nich je aj funkčnosť a prístupnosť hydrantov či hasiacich prístrojov v bytových domoch a v neposlednom rade sa naskytá otázka: sú obyvatelia bytových domov v prípade núdze schopní použiť hydrant či hasiaci prístroj? Manipulácia s takýmito prístrojmi, s ktorými neprichádzame do styku na pravidelnej báze môže byť pre mnohých problematická.

Kto je zodpovedný za vyhovujúci technický stav hydrantov a hasiacich prístrojov?
Vo všeobecnosti je ťažké odhadovať v akom stave sú hydranty a hasiace prístroje v bytových domoch, najmä čo sa ich použiteľnosti týka. Avšak každý z nás bol aspoň raz na návšteve v bytovom dome a možno ste si všimli červené kovové dvere s bielym písmenom „H“, ktoré sú vo väčšine prípadov zamknuté na zámok. Otázkou teda je ako sa k hydrantu v prípade núdze dostať keď je zamknutý? Viete kde v bytovom dome sú umiestnené hasiace prístroje? Sú schopné prevádzky a ľahko prístupné, aby ich ktokoľvek mohol použiť?

Za technický stav hydrantov a hasiacich prístrojov je zodpovedný správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a NP. Kde je teda problém? Kontroly, revízie a skúšky takýchto zariadení sa hradia z bankového účtu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, s čím častokrát vlastníci nesúhlasia, pretože revízie a kontroly buď považujú za zbytočné alebo drahé. Častým argumentom takýchto vlastníkov je napríklad otázka, načo sa budú meniť hasiace prístroje keď sa nikdy nepoužili? Je potrebné si uvedomiť, že aj tie majú svoju životnosť a tú treba rešpektovať, pretože v prípade požiaru takýto starý hasiaci prístroj už nemusí slúžiť ako má. Rovnako zamykanie hydrantov je dvojsečná zbraň. Na jednej strane, ak sa nezamkne, tak príde veľmi ľahko k jeho poškodeniu alebo zneužitiu, no ak sa zamkne, tak je potrebné vedieť kde sa nachádza kľúč, čo je rovnaké ako keby zamknutý nebol. Ideálne by bolo zamknúť ho na určitý kód, ktorý by poznali výhradne vlastníci žijúci v bytovom dome.

Považujeme za dôležité poukázať aj na § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v zmysle ktorého je “správca alebo predseda povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.” Na tento krok teda nie je potrebný súhlas vlastníkov.

Opäť je nutné položiť si otázku, či je bezpečnosť v bytových domoch riešená dostatočne, pretože mnohé prípady z nedávnej minulosti nám ukazujú opak. Bezpečnosť v bytových domoch nie je dostatočne riešená ani z legislatívnej stránky, čo by mohlo výrazne pomôcť pri bezpečnosti obyvateľov žijúcich v bytových domoch. Ako príklad, možno uviesť niektoré severné krajiny Európy, v ktorých v bytových domoch každý štvrťrok prebiehajú cvičenia. Ich cieľom je obyvateľov domu naučiť správať sa v prípade rôznych nešťastí či havárií. Veríme, že podobné cvičenia by mohli pomôcť aj obyvateľom žijúcim v bytových domoch na Slovensku, aby vedeli ako sa majú v krízovej situácií chovať a aby dokázali rýchlo reagovať

Vlastníci bytov a nebytových priestorov pravidelne každý mesiac uhrádzajú mesačné zálohové
predpisy, ktoré slúžia na úhradu faktúr za plnenia a tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv.

Podľa ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako BytZ) vlastníci okrem služieb a prác, ktoré uhrádzajú priamo dodávateľovi, rovnako platia aj za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, a to najmä za osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávku tepla a teplej vody, dodávku vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Správca alebo predseda spoločenstva vlastníkov je následne povinný uhrádzať faktúry od rôznych dodávateľov, vrátane dodávateľov médií (napr. tepla, vody, elektriny a pod.). V tejto súvislosti sa však praxi objavuje mnoho prípadov, kedy dodávateľovi nie je uhradená faktúra napríklad za teplo, a ten jej úhradu následne vymáha od samotných vlastníkov, ktorí však za teplo platia pravidelne formou mesačných zálohových predpisov. Otázkou teda je, prečo by mali vlastníci, ktorí si plnia svoje záväzky platiť za teplo opäť?

Čo ak správca neuhradí dodávateľom faktúry?
Predstavme si teda situáciu, že vlastník pravidelne uhrádza mesačné zálohové predpisy a dodávateľská spoločnosť si neuhradenú faktúru napríklad za dodanie tepla nárokuje uhradiť opäť od vlastníkov, ktorí už za teplo raz zaplatili, a to formou mesačného zálohového predpisu.

Mnoho dodávateľských spoločností robí chybu, že neuhradenú faktúru vymáhajú od vlastníkov, no v tomto prípade je za jej neuhradenie zodpovedný správca alebo predseda spoločenstva. Prečo? Podľa ust. § 9 ods. 2 BytZ „právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu“.

Z toho vyplýva, že pokiaľ vlastníci hradia mesačné zálohové predpisy, no správca napriek tomu z nejakého dôvodu neuhradil faktúru dodávateľovi, za záväzky plne zodpovedá správca alebo predseda spoločenstva a dodávateľská spoločnosť má fakturovanú sumu vymáhať práve od neho.

Žiaľ, v praxi sa čoraz častejšie stretávame s prípadmi, kedy sú vlastníci napriek plneniu svojich záväzkov konfrontovaní so situáciou, kedy sa od nich vyžaduje uhradiť za dodané služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru opäť. Preto je dôležité poznať nielen svoje povinnosti, ale aj práva a voči takejto situácii sa ohradiť.

V prípade podrobnejších informácií o danej problematike nás neváhajte kontaktovať buď na tel.
čísle 0911 230 012 alebo e-mailom na sovic@lepsiasprava.sk.

Vlastníci bytov či nebytových priestorov si častokrát kladú otázku, či vedia kontrolovať pohyby na spoločnom účte bytového domu, aby získali väčší prehľad o hospodárení s ich financiami. Majiteľmi bankového účtu bytového domu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na to, či je bytový dom spravovaný správcom alebo má zriadené spoločenstvo vlastníkov.

Správca a spoločenstvo sú v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu. Právo vlastníkov oboznámiť sa s debetmi a kreditmi na účte domu je možné aj na základe § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. Z. o platobných službách. Nejde však o výpis z bankového účtu.

Vlastník tak nielenže má právo nahliadnuť do výpisov zo spoločného bankového účtu, ale správca alebo spoločenstvo má zároveň povinnosť mu vyhovieť a umožniť mu nahliadnutie na požiadanie. Koniec koncov, vlastník nahliada predsa na „svoj vlastný“ účet, na ktorý uhrádza zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu.

Čo ak mi správca alebo predseda neumožní nahliadnuť na bankový účet?
Na prvý pohľad sa zdá byť právo vlastníka nahliadnuť do dokladov domu absolútne jednoznačné a nevyvrátiteľné, no opak je v praxi pravdou. Niektorí správcovia aj predsedovia toto právo vlastníkov nerešpektujú a ich žiadostiam nevyhovujú s odvolaním na zákon o ochrane osobných údajov. Neumožnenie nahliadnutia na spoločný účet je neprimeraným zásahom do majetkových práv vlastníka, ktorý môže mať vážne dôsledky.

Môže vlastník nahliadnuť na spoločný účet aj bez povolenia správcu či predsedu?
Ak aj napriek rôznym argumentom správca či predseda neumožní vlastníkovi sprístupniť informácie o stave spoločného účtu, môže správcu aj predsedu jednoducho obísť. Ako? Vyššie sme uviedli, že majiteľom spoločného účtu v banke sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. V zmysle § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. z. o platobných službách „poskytovateľ platobných služieb (banka), ktorý vedie platobný účet správcu alebo spoločenstva vlastníkov, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.“

Ako je to s pasívnym prístupom vlastníka k spoločnému účtu bytového domu?
Najefektívnejšie však je, ak majú vlastníci pasívny prístup k spoločnému účtu alebo majú jednuduchý prístup k výpisom z tohto účtu. V prospech správcu alebo predsedu sa tak zvyšuje dôvera zo strany vlastníkov ohľadom hospodárenia s ich finančnými prostriedkami.

Ako by mal byť pomenovaný spoločný účet vlastníkov v banke?
Možno si poviete, že nie je dôležité, ako sa spoločný účet vlastníkov volá, na určenie správneho názvu pri tvorbe spoločného účtu niekedy zabúdajú aj samotní predsedovia alebo správcovia. Vzhľadom na to, že ide o spoločný bankový účet a všetky prostriedky patria vlastníkom, musí byť táto skutočnosť evidovaná aj v zmluve o bežnom účte uzatvorenej medzi bankou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

Napríklad: Bytový dom na Správnej ulici 25 v zastúpení Správca bytového domu s. r. o. (alebo Spoločenstvo vlastníkov bytov). V prípade, že vlastník bude banku žiadať o výpis z účtu bytového domu, určite mu takýto názov uľahčí komunikáciu s bankou a nemusí sa skúmať čí je účet a či je naozaj v poriadku dať vlastníkovi výpis. V tomto bode je veľmi dôležité poznamenať, že správca bytového domu a spoločenstvo sú iba disponentami.

Správne založeným bankovým účtom sa rovnako vyhnete problémom v prípade žiadania finančných prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania, alebo inej finančnej inštitúcie.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ktoré okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladov na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Vlastníci celý rok platia mesačné zálohové predpisy, ktorých výška by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady. V ročnom vyúčtovaní sa teda majitelia dozvedia, či im vznikol preplatok alebo práve naopak nedoplatok, ktorý budú musieť včas uhradiť.

Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, a preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Ročné vyúčtovania sa však vzťahujú na predošlý rok, v tomto prípade na rok 2021, preto zvyšovanie cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022. S touto skutočnosťou by mali počítať správcovia aj predsedovia spoločenstiev pri nastavení zálohových platieb už v tomto roku, aby vlastníkom nevznikali zbytočné veľké nedoplatky, s ktorých úhradou by mohli mať mnohí problém.

Vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť ich správca alebo predseda spoločenstva a táto povinnosť im vyplýva zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len BytZ) , a to najneskôr do 31. mája príslušného roka, spolu so správou o činnosti správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Každý vlastník má právo sa obrátiť na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má na základe BytZ každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť do 24 mesiacov, pričom túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou, preto by si na takúto situáciu mali dať vlastníci pozor. Naskytá sa však otázka, či má lehota podania reklamácie v časovom horizonte 24 mesiacov vôbec zmysel z praktického hľadiska.

Správca alebo predseda musí reklamáciu vybaviť do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.