Keby výťahy vedeli rozprávať, svet by sa dozvedel veľa zaujímavostí. Táto malá kabínka môže ľudí zbližovať aj rozdeľovať. Môže ľuďom pomáhať aj ich životy zničiť. Všetko, čo sa jej týka, je závislé od ľudí, dokonca aj jej fungovanie. Ak zlyhá ľudský faktor, zlyhá aj technika. A to môže mať smrteľné následky na nevinné ľudské životy.

V médiách pribúdajú správy o katastrofách a tragédiách, ktoré ľudia prežili alebo neprežili v pokazených výťahoch. Ide o memento, ktoré si Slováci evidentne dostatočne neuvedomujú, pokiaľ podobný šok nezažili. Preto v bytových domoch veľmi často nachádzame technicky zastarané rozbité výťahy, ktoré už z posledného nadsluhujú svoju dobu životnosti. A to nie jeden alebo dva roky, ale dvadsať. Dokonca ešte existujú výťahy, ktoré zažili druhú svetovú vojnu. Vyslovene ide o výťahy smrti.

Kto je zodpovedný za správne fungovanie či výmenu výťahu v bytovom dome?

Správca bytového domu alebo predseda spoločenstiev vlastníkov bytov (SVB). Týmto ľuďom treba adresovať svoje postrehy, pripomienky a chyby súvisiace s výťahom. Podľa Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov sú povinní zabezpečiť odstránenie poruchy výťahu. A ak výmenu výťahu alebo odstránenie jeho chyby dajú vykonať, majú právo žiadať od vlastníkov bytov aj zaplatenie nákladov s tým súvisiacich.

Podľa JUDr. Petra Golhu z generálnej prokuratúry právna úprava kladie mimoriadny dôraz na zodpovednosť, svedomitosť pri vykonávaní pracovných činností s týmito technickými zariadeniami, a to pri maximálnom dodržiavaní bezpečnostných predpisov, technologických postupov a ďalších noriem. Zo svojej praxe pozná prípad, kedy montér výťahu za svoju nedbanlivosť dostal trest odňatia slobody vo výmere dva roky s náhradou nákladov za bolestné poškodenej.

Na otázku, čo všetko treba kontrolovať a vybaviť okolo výťahu, pre Združenie pre lepšiu správu odpovedal: „Vo vzťahu k výťahu z hľadiska prevencie je potrebné zabezpečiť 4x ročne odbornú prehliadku, 1x za 3 roky odbornú skúšku výťahu a 1x za 6 rokov opakovanú úradnú skúšku. V tejto súvislosti je dôležitá aj pravidelná týždenná kontrola výťahu, ktorú môže vykonávať odborne poučená osoba, tzv. dozorca výťahu. Uvedená osoba je oprávnená vykonávať aj úkony spočívajúce v pomoci osobám, ktoré využili núdzový signál v prípade, že kabína výťahu zastala medzi dvoma poschodiami.“

Memento: vo výťahu môže ísť o život

Ak vlastník bytu má pochybnosti o tom, či tieto kontroly sú v bytovom dome prevádzané, má právo sa na to správcu alebo predsedu spýtať a dožadovať sa ich. Veď ide predsa o každý jeden ľudský život v bytovom dome. Z pohľadu prevencie je preto nesmierne dôležité dodržiavanie noriem kontrolnej a revíznej činnosti týchto technických zariadení. Ich vedomá alebo nevedomá nedbanlivosť môže priamo ohrozovať nielen zdravie, ale aj život človeka. Treba konať včas! Skôr než bude neskoro.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov pravidelne každý mesiac uhrádzajú mesačné zálohové
predpisy, ktoré slúžia na úhradu faktúr za plnenia a tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv.

Podľa ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako BytZ) vlastníci okrem služieb a prác, ktoré uhrádzajú priamo dodávateľovi, rovnako platia aj za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, a to najmä za osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávku tepla a teplej vody, dodávku vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Správca alebo predseda spoločenstva vlastníkov je následne povinný uhrádzať faktúry od rôznych dodávateľov, vrátane dodávateľov médií (napr. tepla, vody, elektriny a pod.). V tejto súvislosti sa však praxi objavuje mnoho prípadov, kedy dodávateľovi nie je uhradená faktúra napríklad za teplo, a ten jej úhradu následne vymáha od samotných vlastníkov, ktorí však za teplo platia pravidelne formou mesačných zálohových predpisov. Otázkou teda je, prečo by mali vlastníci, ktorí si plnia svoje záväzky platiť za teplo opäť?

Čo ak správca neuhradí dodávateľom faktúry?
Predstavme si teda situáciu, že vlastník pravidelne uhrádza mesačné zálohové predpisy a dodávateľská spoločnosť si neuhradenú faktúru napríklad za dodanie tepla nárokuje uhradiť opäť od vlastníkov, ktorí už za teplo raz zaplatili, a to formou mesačného zálohového predpisu.

Mnoho dodávateľských spoločností robí chybu, že neuhradenú faktúru vymáhajú od vlastníkov, no v tomto prípade je za jej neuhradenie zodpovedný správca alebo predseda spoločenstva. Prečo? Podľa ust. § 9 ods. 2 BytZ „právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu“.

Z toho vyplýva, že pokiaľ vlastníci hradia mesačné zálohové predpisy, no správca napriek tomu z nejakého dôvodu neuhradil faktúru dodávateľovi, za záväzky plne zodpovedá správca alebo predseda spoločenstva a dodávateľská spoločnosť má fakturovanú sumu vymáhať práve od neho.

Žiaľ, v praxi sa čoraz častejšie stretávame s prípadmi, kedy sú vlastníci napriek plneniu svojich záväzkov konfrontovaní so situáciou, kedy sa od nich vyžaduje uhradiť za dodané služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru opäť. Preto je dôležité poznať nielen svoje povinnosti, ale aj práva a voči takejto situácii sa ohradiť.

V prípade podrobnejších informácií o danej problematike nás neváhajte kontaktovať buď na tel.
čísle 0911 230 012 alebo e-mailom na sovic@lepsiasprava.sk.

Vlastníci bytov či nebytových priestorov si častokrát kladú otázku, či vedia kontrolovať pohyby na spoločnom účte bytového domu, aby získali väčší prehľad o hospodárení s ich financiami. Majiteľmi bankového účtu bytového domu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na to, či je bytový dom spravovaný správcom alebo má zriadené spoločenstvo vlastníkov.

Správca a spoločenstvo sú v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu. Právo vlastníkov oboznámiť sa s debetmi a kreditmi na účte domu je možné aj na základe § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. Z. o platobných službách. Nejde však o výpis z bankového účtu.

Vlastník tak nielenže má právo nahliadnuť do výpisov zo spoločného bankového účtu, ale správca alebo spoločenstvo má zároveň povinnosť mu vyhovieť a umožniť mu nahliadnutie na požiadanie. Koniec koncov, vlastník nahliada predsa na „svoj vlastný“ účet, na ktorý uhrádza zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu.

Čo ak mi správca alebo predseda neumožní nahliadnuť na bankový účet?
Na prvý pohľad sa zdá byť právo vlastníka nahliadnuť do dokladov domu absolútne jednoznačné a nevyvrátiteľné, no opak je v praxi pravdou. Niektorí správcovia aj predsedovia toto právo vlastníkov nerešpektujú a ich žiadostiam nevyhovujú s odvolaním na zákon o ochrane osobných údajov. Neumožnenie nahliadnutia na spoločný účet je neprimeraným zásahom do majetkových práv vlastníka, ktorý môže mať vážne dôsledky.

Môže vlastník nahliadnuť na spoločný účet aj bez povolenia správcu či predsedu?
Ak aj napriek rôznym argumentom správca či predseda neumožní vlastníkovi sprístupniť informácie o stave spoločného účtu, môže správcu aj predsedu jednoducho obísť. Ako? Vyššie sme uviedli, že majiteľom spoločného účtu v banke sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. V zmysle § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. z. o platobných službách „poskytovateľ platobných služieb (banka), ktorý vedie platobný účet správcu alebo spoločenstva vlastníkov, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.“

Ako je to s pasívnym prístupom vlastníka k spoločnému účtu bytového domu?
Najefektívnejšie však je, ak majú vlastníci pasívny prístup k spoločnému účtu alebo majú jednuduchý prístup k výpisom z tohto účtu. V prospech správcu alebo predsedu sa tak zvyšuje dôvera zo strany vlastníkov ohľadom hospodárenia s ich finančnými prostriedkami.

Ako by mal byť pomenovaný spoločný účet vlastníkov v banke?
Možno si poviete, že nie je dôležité, ako sa spoločný účet vlastníkov volá, na určenie správneho názvu pri tvorbe spoločného účtu niekedy zabúdajú aj samotní predsedovia alebo správcovia. Vzhľadom na to, že ide o spoločný bankový účet a všetky prostriedky patria vlastníkom, musí byť táto skutočnosť evidovaná aj v zmluve o bežnom účte uzatvorenej medzi bankou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

Napríklad: Bytový dom na Správnej ulici 25 v zastúpení Správca bytového domu s. r. o. (alebo Spoločenstvo vlastníkov bytov). V prípade, že vlastník bude banku žiadať o výpis z účtu bytového domu, určite mu takýto názov uľahčí komunikáciu s bankou a nemusí sa skúmať čí je účet a či je naozaj v poriadku dať vlastníkovi výpis. V tomto bode je veľmi dôležité poznamenať, že správca bytového domu a spoločenstvo sú iba disponentami.

Správne založeným bankovým účtom sa rovnako vyhnete problémom v prípade žiadania finančných prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania, alebo inej finančnej inštitúcie.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ktoré okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladov na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Vlastníci celý rok platia mesačné zálohové predpisy, ktorých výška by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady. V ročnom vyúčtovaní sa teda majitelia dozvedia, či im vznikol preplatok alebo práve naopak nedoplatok, ktorý budú musieť včas uhradiť.

Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, a preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Ročné vyúčtovania sa však vzťahujú na predošlý rok, v tomto prípade na rok 2021, preto zvyšovanie cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022. S touto skutočnosťou by mali počítať správcovia aj predsedovia spoločenstiev pri nastavení zálohových platieb už v tomto roku, aby vlastníkom nevznikali zbytočné veľké nedoplatky, s ktorých úhradou by mohli mať mnohí problém.

Vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť ich správca alebo predseda spoločenstva a táto povinnosť im vyplýva zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len BytZ) , a to najneskôr do 31. mája príslušného roka, spolu so správou o činnosti správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Každý vlastník má právo sa obrátiť na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má na základe BytZ každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť do 24 mesiacov, pričom túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou, preto by si na takúto situáciu mali dať vlastníci pozor. Naskytá sa však otázka, či má lehota podania reklamácie v časovom horizonte 24 mesiacov vôbec zmysel z praktického hľadiska.

Správca alebo predseda musí reklamáciu vybaviť do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.

Úlohou každej správcovskej spoločnosti je v spolupráci s vlastníkmi zabezpečovať plynulý chod
spravovanej nehnuteľnosti. Plán opráv na nasledujúci rok je podľa § 8b ods. 2 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“): „vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok“.

Podkladom pre správne vypracovanie plánu opráv na nasledujúci rok by mala byť dostatočná znalosť správcu o technickom stave domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj o finančných možnostiach vlastníkov zohľadnená v mesačnej tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vypracovaní plánu opráv môže správca spolupracovať so zástupcom vlastníkov, aby boli správne odhadnuté predpokladané náklady na údržbu, prípadne rekonštrukciu alebo modernizáciu bytového domu. Je dôležité spomenúť, že do plánu opráv nepatria revízie a odborné prehliadky technických vyhradených zariadení. Správca pri tvorbe plánu opráv nie je viazaný žiadnym zákonným predpisom, nakoľko to, čo má byť obsahom takéhoto plánu, nie je v súčasnosti nikde zadefinované. Z tohto dôvodu správcovia plánu opráv neprikladajú veľkú dôležitosť. Výbornou pomôckou pri tvorbe plánu opráv môže byť pre správcu Technicko-odborný audit bytového domu (TOA). Pomocou ktorého, správca vie efektnejšie určiť potrebné práce a nutné opravy bytového domu.

Netreba zabudnúť na fakt, že plán opráv navrhnutý správcom, nie je pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome záväzný, nakoľko správca môže navrhnúť na schôdzi vlastníkov hlasovať o jeho návrhoch v pláne opráv, avšak každý správca musí mať na zreteli, že musí postupovať podľa ust. § 14 b BytZ.

V súlade s ust. § 8a ods. 4 BytZ správca nemá nárok na platby za správu, ak nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Ak teda správca včas nepredloží plán opráv na nasledujúci rok, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú právo týmto spôsobom sankcionovať správcu.

Nezáujem a ľahostajnosť zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov o správu ich majetku nie je žiadnou novinkou. To však môže mať niekedy až fatálne následky. Bezpečnosť nielen vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ale aj samotných obyvateľov bytových domov musí byť prvoradá.

V situácii, kedy napríklad v bytovom dome nastane havarijný stav v neobývanom byte, Hasičský a záchranný zbor v spolupráci s políciou musia pri vstupe upovedomiť správcu o takomto zásahu. Pri havarijných stavoch je dôležité, aby k odstráneniu prišlo bezodkladne, k čomu včasné privolanie správcu môže výrazne pomôcť.

Rovnako z pozície nájomcu bytu alebo neb. priestoru sa vyskytujú situácie, kedy by v záujme bezpečnosti mal byť nájomca schopný jednoducho zistiť, kto je správcom bytového domu.

Nezabudnime však aj na situácie, kedy je bytový dom v správe správcu, ktorý si neplní svoje povinnosti. V záujme bezpečnosti je nevyhnutné poznať informáciu o osobe správcu domu. V skutočnosti však nie je jednoduché sa k týmto informáciám dopracovať. Neexistuje žiadny register, ktorý by obsahoval informáciu, ktorý bytový dom spravuje ktorý správca. Spoločenstvá vlastníkov bytov (SVB) sú registrované v osobitnom registri vedenom Ministerstvom vnútra SR. Správcovia bytových domov zase v registri vedenom Ministerstvom dopravy a výstavby SR. Oba registre sú bez prepojenia na konkrétne bytové domy. Pri správe SVB na základe údajov z registra nie je jednoznačné, či daný bytový dom patrí pod správu SVB uvedeného v registri a či konkrétne SVB nie je tvorené viacerými domami. No ak je bytový dom spravovaný správcom, nie je možné sa dopracovať k informácii, kto ho spravuje. Nie každý správca označuje bytové domy napríklad nálepkou s kontaktnými údajmi a informáciou, že daný bytový dom patrí pod jeho správu. Realitou je aj nevedomosť mnohých vlastníkov či obyvateľov bytových domov o tom či ich spravuje správca alebo majú zriadené spoločenstvo vlastníkov. Je zahanbujúce, že sme pravdepodobne jedna z posledných krajín Európskej únie, ktorá nevedie takýto register bytov a domov.

Preto vidíme význam v zmene v podobe zavedenia povinnosti zápisu údaja o správcovi alebo spoločenstve vlastníkov na liste vlastníctva, čo by znamenalo benefit nielen pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov najmä z pohľadu bezpečnosti, ale aj pre obyvateľov (nájomcov) takýchto domov či budov. Takýto jednoduchý prístup k informácii môže pomôcť k záchrane života obyvateľov bytových domov. Ďalším možným riešením by bolo využitie dát zo sčítania obyvateľov, domov a bytov za rok 2021 pre zriadenie Registra domov a bytov, do ktorého by sa zapisovali údaje o tom či daný dom je správe SVB alebo správcu aj s konkrétne uvedenými údajmi o danom správcovi.

V prípade podrobnejších informácií o danej problematike nás neváhajte kontaktovať buď na tel. čísle 0911 230 012 alebo e-mailom na sovic@lepsiasprava.sk.