Každý bytový dom by mal byť poistený. Mnohí obyvatelia si myslia, že ak takéto poistenie existuje, nemusia sa už o nič zaujímať, pretože v prípade nešťastia na bytovom dome sa poisťovňa postará o vyplatenie škodovej udalosti. Má to však jeden háčik, a tým je zodpovedanie otázky, či je bytový dom poistený na jeho aktuálnu hodnotu. Na Slovenku je drvivá väčšina bytových domov žiaľ podpoistená. Čo vôbec slovo podpoistenosť znamená?

Najlepším riešením by mala byť poistná zmluva bytového domu poisteného na aktuálnu hodnotu, aby sa bytový dom vyhol podpoistenosti. To znamená, že v prípade totálnej škody, by sa za danú poistnú sumu mal dať bytový dom postaviť odznova a vlastníci tak neprídu o svoj „majetok“.

Správne určiť poistné sumy na bytové domy by mal vedieť každý skúsený maklér alebo poisťovňa. Pokiaľ sa daný maklér v danej problematike bytovej agendy aspoň trochu vyzná, tak podľa m2 plochy bytového domu vie približne vyrátať poistnú sumu bytového domu, aby v prípade totálnej škody na bytovom dome, poisťovňa uhradila plnú výšku poistného plnenia, ktorá je adekvátna k hodnote novej nehnuteľnosti.

Bohužiaľ v praxi, ako sme už uviedli vyššie, sú vo väčšine prípadov bytové domy podpoistené, čo znamená, že pokiaľ by nastala podobná situácia, akou bola nešťastná udalosť v Prešove na Mukačevskej ulici, tak by takému bytovému domu poisťovňa vyplatila sumu, za ktorú by si vlastníci bytov nedokázali kúpiť nové byty, ani by nedokázali postaviť bytový dom podobný tomu, kde aktuálne bývajú. Pokiaľ by štát a občania v prípade poistnej udalosti v Prešove neprispeli poškodeným vlastníkom bytov vo verejných zbierkach, tak by vlastníci bytov skončili tak, že by si ledva za poistné plnenie z poisťovne kúpili garsónky.

Žiaden zákon však neukladá povinnosť mať poistený bytový dom. Vlastniť však byt v bytovom dome, ktorý nie je nijako chránený, je značné riziko. Preto väčšina bytových domov je poistená, ale na druhú stranu nie každá poistná zmluva kryje hroziace riziká a väčšina bytových domov je podpoistená, teda poistená na neadekvátnu sumu. Nejde len o poistenie spoločných častí a zariadení bytového domu, kde patrí plášť budovy, resp. obvodové múry, strecha, schodisko, výťahy, elektrické a plynové prípojky alebo či sú poistením kryté aj jednotlivé byty a ich vnútorné stavebné súčasti. Tam patria podlahy v bytoch, okná, dvere, sanita, kuchynské linky, vstavané skrine, zabudované spotrebiče, rozvody, žalúzie, markízy, klimatizačné zariadenia a iné zariadenia, ktoré sú v bytoch zabudované alebo pevne pripojené. Preto je veľmi dôležitá výška poistnej sumy, na ktorú je bytový dom poistený.

Správne stanovená poistná suma by mala v prípade škody pokryť opravu či obnovenie bytového domu do pôvodného stavu tak, aby poškodení vlastníci nemuseli použiť vlastné úspory. Ďalšou dôležitou časťou je výber poistných rizík a pripoistení, ktoré poistenie pokrýva. Nedá sa povedať, ktoré poistné riziká sú dôležité a ktoré naopak menej dôležité.

Optimálne je poistiť bytový dom komplexne, aby bol chránený v prípade živelnej udalosti či požiaru, ale aj v prípade poškodenia strojov a zariadení v bytovom dome, ako sú napríklad výťahy, kotolňa či spoločné antény. Preto je cena poistného v rámci poistných rizík a pripoistení zanedbateľná v porovnaní s nákladmi, ktoré môžu vzniknúť v prípade nepoistenej škody, najmä ak cena poistenia bytového domu je v priemere 20 eur/rok na jeden byt.

V poslednom období sa čoraz viac objavujú správy o horiacich bytových domoch, či požiaroch vzniknutých v bytoch buď nedopatrením, alebo z dôvodu nefunkčných hydrantov či chýbajúcich hasiacich prístrojov, ktoré nám slúžia ako prvá pomoc a pomocou ktorých možno vieme vznikajúci požiar ešte v zárodku rýchlo uhasiť.

Aj nedávna nešťastná udalosť kedy vo Veľkom Krtíši uhorela žena na balkóne je príkladom, kedy možno mohol byť zachránený ľudský život, avšak kvôli nefunkčným hydrantom nemohli obyvatelia bytového domu zasiahnuť včas a tak neostávalo nič iné iba čakať na príchod hasičov.

Žiaľ aj takéto prípady otvárajú dôležité témy a otázky v spoločnosti a jednou z nich je aj funkčnosť a prístupnosť hydrantov či hasiacich prístrojov v bytových domoch a v neposlednom rade sa naskytá otázka: sú obyvatelia bytových domov v prípade núdze schopní použiť hydrant či hasiaci prístroj? Manipulácia s takýmito prístrojmi, s ktorými neprichádzame do styku na pravidelnej báze môže byť pre mnohých problematická.

Kto je zodpovedný za vyhovujúci technický stav hydrantov a hasiacich prístrojov?
Vo všeobecnosti je ťažké odhadovať v akom stave sú hydranty a hasiace prístroje v bytových domoch, najmä čo sa ich použiteľnosti týka. Avšak každý z nás bol aspoň raz na návšteve v bytovom dome a možno ste si všimli červené kovové dvere s bielym písmenom „H“, ktoré sú vo väčšine prípadov zamknuté na zámok. Otázkou teda je ako sa k hydrantu v prípade núdze dostať keď je zamknutý? Viete kde v bytovom dome sú umiestnené hasiace prístroje? Sú schopné prevádzky a ľahko prístupné, aby ich ktokoľvek mohol použiť?

Za technický stav hydrantov a hasiacich prístrojov je zodpovedný správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a NP. Kde je teda problém? Kontroly, revízie a skúšky takýchto zariadení sa hradia z bankového účtu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, s čím častokrát vlastníci nesúhlasia, pretože revízie a kontroly buď považujú za zbytočné alebo drahé. Častým argumentom takýchto vlastníkov je napríklad otázka, načo sa budú meniť hasiace prístroje keď sa nikdy nepoužili? Je potrebné si uvedomiť, že aj tie majú svoju životnosť a tú treba rešpektovať, pretože v prípade požiaru takýto starý hasiaci prístroj už nemusí slúžiť ako má. Rovnako zamykanie hydrantov je dvojsečná zbraň. Na jednej strane, ak sa nezamkne, tak príde veľmi ľahko k jeho poškodeniu alebo zneužitiu, no ak sa zamkne, tak je potrebné vedieť kde sa nachádza kľúč, čo je rovnaké ako keby zamknutý nebol. Ideálne by bolo zamknúť ho na určitý kód, ktorý by poznali výhradne vlastníci žijúci v bytovom dome.

Považujeme za dôležité poukázať aj na § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v zmysle ktorého je “správca alebo predseda povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.” Na tento krok teda nie je potrebný súhlas vlastníkov.

Opäť je nutné položiť si otázku, či je bezpečnosť v bytových domoch riešená dostatočne, pretože mnohé prípady z nedávnej minulosti nám ukazujú opak. Bezpečnosť v bytových domoch nie je dostatočne riešená ani z legislatívnej stránky, čo by mohlo výrazne pomôcť pri bezpečnosti obyvateľov žijúcich v bytových domoch. Ako príklad, možno uviesť niektoré severné krajiny Európy, v ktorých v bytových domoch každý štvrťrok prebiehajú cvičenia. Ich cieľom je obyvateľov domu naučiť správať sa v prípade rôznych nešťastí či havárií. Veríme, že podobné cvičenia by mohli pomôcť aj obyvateľom žijúcim v bytových domoch na Slovensku, aby vedeli ako sa majú v krízovej situácií chovať a aby dokázali rýchlo reagovať

Vlastníci bytov a nebytových priestorov pravidelne každý mesiac uhrádzajú mesačné zálohové
predpisy, ktoré slúžia na úhradu faktúr za plnenia a tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv.

Podľa ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako BytZ) vlastníci okrem služieb a prác, ktoré uhrádzajú priamo dodávateľovi, rovnako platia aj za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, a to najmä za osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávku tepla a teplej vody, dodávku vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Správca alebo predseda spoločenstva vlastníkov je následne povinný uhrádzať faktúry od rôznych dodávateľov, vrátane dodávateľov médií (napr. tepla, vody, elektriny a pod.). V tejto súvislosti sa však praxi objavuje mnoho prípadov, kedy dodávateľovi nie je uhradená faktúra napríklad za teplo, a ten jej úhradu následne vymáha od samotných vlastníkov, ktorí však za teplo platia pravidelne formou mesačných zálohových predpisov. Otázkou teda je, prečo by mali vlastníci, ktorí si plnia svoje záväzky platiť za teplo opäť?

Čo ak správca neuhradí dodávateľom faktúry?
Predstavme si teda situáciu, že vlastník pravidelne uhrádza mesačné zálohové predpisy a dodávateľská spoločnosť si neuhradenú faktúru napríklad za dodanie tepla nárokuje uhradiť opäť od vlastníkov, ktorí už za teplo raz zaplatili, a to formou mesačného zálohového predpisu.

Mnoho dodávateľských spoločností robí chybu, že neuhradenú faktúru vymáhajú od vlastníkov, no v tomto prípade je za jej neuhradenie zodpovedný správca alebo predseda spoločenstva. Prečo? Podľa ust. § 9 ods. 2 BytZ „právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu“.

Z toho vyplýva, že pokiaľ vlastníci hradia mesačné zálohové predpisy, no správca napriek tomu z nejakého dôvodu neuhradil faktúru dodávateľovi, za záväzky plne zodpovedá správca alebo predseda spoločenstva a dodávateľská spoločnosť má fakturovanú sumu vymáhať práve od neho.

Žiaľ, v praxi sa čoraz častejšie stretávame s prípadmi, kedy sú vlastníci napriek plneniu svojich záväzkov konfrontovaní so situáciou, kedy sa od nich vyžaduje uhradiť za dodané služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru opäť. Preto je dôležité poznať nielen svoje povinnosti, ale aj práva a voči takejto situácii sa ohradiť.

V prípade podrobnejších informácií o danej problematike nás neváhajte kontaktovať buď na tel.
čísle 0911 230 012 alebo e-mailom na sovic@lepsiasprava.sk.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ktoré okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladov na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Vlastníci celý rok platia mesačné zálohové predpisy, ktorých výška by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady. V ročnom vyúčtovaní sa teda majitelia dozvedia, či im vznikol preplatok alebo práve naopak nedoplatok, ktorý budú musieť včas uhradiť.

Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, a preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Ročné vyúčtovania sa však vzťahujú na predošlý rok, v tomto prípade na rok 2021, preto zvyšovanie cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022. S touto skutočnosťou by mali počítať správcovia aj predsedovia spoločenstiev pri nastavení zálohových platieb už v tomto roku, aby vlastníkom nevznikali zbytočné veľké nedoplatky, s ktorých úhradou by mohli mať mnohí problém.

Vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť ich správca alebo predseda spoločenstva a táto povinnosť im vyplýva zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len BytZ) , a to najneskôr do 31. mája príslušného roka, spolu so správou o činnosti správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Každý vlastník má právo sa obrátiť na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má na základe BytZ každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť do 24 mesiacov, pričom túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou, preto by si na takúto situáciu mali dať vlastníci pozor. Naskytá sa však otázka, či má lehota podania reklamácie v časovom horizonte 24 mesiacov vôbec zmysel z praktického hľadiska.

Správca alebo predseda musí reklamáciu vybaviť do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.